Κυριακή, 6 Νοεμβρίου 2016

Κτηματολόγιο δηλώσεις ιδιοκτησίας και δικαιώματα επί ακινήτων. Τι να προσέχουμε και αν χρειάζεται Δικηγόρος.

Κτηματολόγιο δηλώσεις ιδιοκτησίας και δικαιώματα επί ακινήτων. Τι να προσέχουμε και αν χρειάζεται Δικηγόρος.
Πριν ξεκινήσω να αναλύω τις σκέψεις και τις εμπειρίες μου ως δικηγόρος όσον αφορά την κτηματογράφηση και τι προβλήματα μπορεί να προκύψουν από ένα λάθος στην αρχική δήλωση Δ1, Δ2 κλπ θα σας παρακαλούσα να διαβάσετε πρώτα αυτό :

"Η υποβολή της δήλωσης είναι υποχρεωτική, άλλως επέρχονται οι κατά το νόμο προβλεπόμενες κυρώσεις.
Τα ακίνητα τα οποία δεν θα δηλωθούν κατά τη διάρκεια της κτηματογράφησης, θα καταγραφούν στις Αρχικές Εγγραφές ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και εφόσον δεν πραγματοποιηθούν οι σχετικές διορθώσεις στις προβλεπόμενες προθεσμίες, θα περιέλθουν στο Ελληνικό Δημόσιο.
Συνεπώς είναι ιδιαίτερα κρίσιμο, οι δικαιούχοι να προσέλθουν το αργότερο έως την ημερομηνία λήξης της προθεσμίας συλλογής δηλώσεων ιδιοκτησίας για να υποβάλλουν την δήλωση τους, διαφορετικά θα απαιτηθεί μεγαλύτερο κόστος και περισσότερος χρόνος για την ολοκλήρωση της διαδικασίας."

Αφού διαβάσατε το ως άνω και πιστεύω καταλάβατε τι μπορεί να συμβεί αν δεν δηλώσετε στην ορισθείσα προθεσμία το ακίνητο σας ή δικαίωμα επί ακινήτου ας ξεκινήσω μία μικρή ανάλυση.

Η ανάλυση θα προσπαθήσω να είναι απλή, ευανάγνωστη χωρίς πολλούς νομικούς όρους και έννοιες εμπραγμάτου δικαίου, αλλά να ξέρετε ότι είναι αρκετά δύσκολο αυτό μιας και εδώ αναλύουμε τα προβλήματα σε μία λάθος δήλωση στις αρχικές κτηματολογικές εγγραφές, οπότε θα κάνω μέγιστη προσπάθεια.
Ήρθε λοιπόν η ώρα να δηλώσουμε ένα ακίνητο μας στο κτηματολόγιο, ήδη έχει ανακοινωθεί από τον ΕΚΧΑ οι περιοχές και  σε ποιο γραφείο και διεύθυνση θα πάμε να καταθέσουμε τα απαραίτητα έγγραφα ώστε να καταχωρηθεί και να ταυτοποιηθεί το ακίνητό μας. 

Πάγια ερώτηση πολιτών : ΄' αφού το έχω μεταγράψει στο υποθηκοφυλακείο γιατί πρέπει πάλι να κάνω αυτή την διαδικασία?"
Η απάντηση είναι απλή και την δίνει το ίδιο το κτηματολόγιο :

"Συνοπτικά, το Κτηματολόγιο είναι ένα σύστημα πολύ πιο σύγχρονο και ολοκληρωμένο από το παλαιό σύστημα Υποθηκών και Μεταγραφών που υποστηρίζουν τα Υποθηκοφυλακεία. Με την καταγραφή στο κτηματολόγιο επιτυγχάνουμε την πλήρη καταγραφή της πληροφορίας που αφορά σε κάθε ακίνητο, συνδυάζοντας τη χωρική με τη νομική πληροφορία. Ως προς την εγγύηση της νομικής πληροφορίας, η υπεροχή της κτηματολογικής βάσης έγκειται στο ότι είναι κτηματοκεντρικά δομημένη. Δηλαδή, παρέχει τη δυνατότητα έρευνας με βάση το ακίνητο και όχι το πρόσωπο, όπως συμβαίνει σήμερα στα Υποθηκοφυλακεία. Ως προς την τεχνική πληροφορία, η κτηματολογική βάση εξασφαλίζει στον πολίτη πρόσβαση στα γεωμετρικά στοιχεία του ακινήτου, που σήμερα δεν είναι καταγεγραμμένα σε καμία βάση. Επιπλέον, στο κτηματολόγιο καταγράφονται δικαιώματα που σήμερα δεν είναι καταχωρισμένα σε καμία βάση δεδομένων, όπως είναι η συνήθης στην ελληνική περιφέρεια άτυπη πρακτική της χρησικτησίας."
Οι ερωτήσεις αυτού του είδους είναι πολλές και εύλογες, αλλά με το κτηματολόγιο γίνεται μία πλήρης καταγραφή όλων των ακινήτων και των δικαιωμάτων (εγγραπτέων) πάνω σ΄αυτά σε όλη τη χώρα, με σκοπό την προστασία και την κατοχύρωσή τους.

Εδώ λοιπόν εστιάζει το άρθρο αυτό τι γίνεται αν συμπληρώσω μόνος την αρχική δήλωση και δεν απευθυνθώ σε Δικηγόρο, μπορώ? 

1.Θα υπάρξει πρόβλημα? 

2.Χρειάζομαι μετά Δικηγόρο για να διορθώσω τα λάθη? 

3.Το κόστος ποιο είναι?

Απάντηση : σύμφωνα με την προσωπική μου εμπειρία ως δικηγόρος ναι μπορείτε μόνοι σας να συντάξετε και να καταθέσετε το αρχικό έντυπο Δ1 ή Δ2. Το Κτηματολόγιο έχει αναρτήσει τα υποδείγματα και οδηγίες εδώ

1. Αν θα υπάρξει πρόβλημα ή όχι δεν μπορώ να το μαντέψω δεν έχω ικανότητες μάγου αλλά δείτε τις οδηγίες που έχει ανακοινώσει το κτηματολόγιο και νομίζω ότι είναι πρόδηλο τι θα χρειαστείτε και αν θα υπάρξει πρόβλημα στην σύνταξη και συλλογή των απαραίτητων δικαιολογητικών.

2. Ναι κατά 90% μετά θα χρειαστείτε Δικηγόρο για να διορθωθούν τα λάθη και οι αμέλειες στην σύνταξη της αρχική δήλωσης. 

3. Το κόστος εξαρτάται από το λάθος, το πρόβλημα που θα προκύψει και το πόσο χρόνος θα χρειαστεί για να διορθωθεί. Εδώ θα πω ότι αν πχ έχετε βρει αγοραστή για ένα ακίνητο σας και υπάρχει λάθος που πρέπει να διορθωθεί, είναι σχεδόν βέβαιο ότι η διαδικασία θα αργήσει και με τα σημερινά οικονομικά δεδομένα το κόστος θα είναι διττό και πολλαπλάσιο και για την διόρθωση δικαστικά αλλά και στην περίπτωση που θα ακυρωθεί η αγοραπωλησία.

Ας δούμε Νομικά ερωτήματα όπως αυτά τα έχει αναρτήσει το εθνικό κτηματολόγιο στην ιστοσελίδα του :

1. Σε περίπτωση που κατά την κτηματογράφηση των παλαιών προγραμμάτων δεν υπέβαλα δήλωση για το ακίνητό μου, μπορώ να προβώ σήμερα σε τέτοια ενέργεια στο Κτηματολογικό Γραφείο;

Όχι, αυτό δεν είναι δυνατόν. Μετά την καταχώριση των αρχικών εγγραφών στα κτηματολογικά βιβλία και την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου σε μια περιοχή, θα πρέπει να ακολουθήσετε τις διαδικασίες διόρθωσης αρχικής εγγραφής. Το ακίνητό σας μπορεί να έχει καταχωριστεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Για περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να απευθυνθείτε στον Προϊστάμενο του οικείου Κτηματολογικού Γραφείου ή στο Τμήμα Εξυπηρέτησης Κοινού της ΕΚΧΑ ΑΕ, τηλ. 210 6505600.



2. Εάν στην αρχική εγγραφή του ακινήτου του υπάρχει ανακρίβεια, τι πρέπει να κάνω για τη διόρθωσή της;

Στο νόμο προβλέπεται η διαδικασία διόρθωσης, είτε με την απλή, γρήγορη και ανέξοδη διαδικασία του προδήλου σφάλματος στο Κτηματολογικό Γραφείο, είτε με τη διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας, που απαιτεί αίτηση στον Κτηματολογικό Δικαστή, είτε με δικαστική απόφαση, εάν πρόκειται για ιδιοκτησιακή αμφισβήτηση.

ΔΙΟΡΘΩΣΕΙΣ ΑΡΧΙΚΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ


3. Ποια είναι η προθεσμία για διόρθωση των αρχικών εγγραφών;

Η αποκλειστική προθεσμία για τη διόρθωση των αρχικών εγγραφών είναι επτά (7) έτη τόσο για τους κατοίκους εσωτερικού όσο και για το Ελληνικό Δημόσιο, τους μόνιμους κατοίκους εξωτερικού ή τους μόνιμα εργαζόμενους στο εξωτερικό (Ν. 4361/2016 - ΦΕΚ τΑ΄/10/1.2.2016).

Ειδικά για τις περιοχές των προγραμμάτων κτηματογράφησης των ετών 1997-1999, η παραπάνω προθεσμία είναι δεκατετραετής (14) τόσο για τους κατοίκους του εσωτερικού όσο και για το Ελληνικό Δημόσιο και τους κατοίκους του εξωτερικού (Ν. 4361/2016 - ΦΕΚ τΑ΄/10/1.2.2016).

Η προθεσμία διόρθωσης αρχίζει από τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως της απόφασης του Υπουργείου Περιβάλλοντος & Ενέργειας, με την οποία ορίζεται η έναρξη ισχύος του Κτηματολογίου στην κτηματογραφημένη περιοχή. Για τυχόν πληροφορίες σχετικά με τον ακριβή χρόνο δημοσίευσης της απόφασης στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, με την οποία ορίστηκε η έναρξη ισχύος του Κτηματολογίου στην κτηματογραφημένη περιοχή που σας ενδιαφέρει, μπορείτε να απευθυνθείτε στο Τμήμα Εξυπηρέτησης Κοινού της ΕΚΧΑ Α.Ε., τηλ. 210 65 05 600 ή πατήστε εδώ.


4. Κατά την κτηματογράφηση υπέβαλα δήλωση, αλλά μέχρι σήμερα δεν έχω ενημερωθεί για τα αποτελέσματα. Τι πρέπει να κάνω

Εάν πρόκειται για περιοχή που έχει ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση και το κατά τόπον αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο λειτουργεί μεταβατικά ως Κτηματολογικό Γραφείο, θα πρέπει να απευθυνθείτε στην υπηρεσία αυτή και να ζητήσετε πληροφόρηση σχετικά με την καταχώριση του ακινήτου σας και του δικαιώματός σας σε αυτό. Εάν πρόκειται για περιοχή που δεν έχει ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση, τότε η σχετική πληροφόρηση θα ζητηθεί από το Γραφείο Κτηματογράφησης. Για πληροφορίες σχετικά με το στάδιο κτηματογράφησης κάθε περιοχής μπορείτε να απευθυνθείτε στην ΕΚΧΑ ΑΕ, τηλ. 210 65 05 600 ή πατήστε εδώ.

5. Το Κτηματολόγιο θα χορηγήσει τίτλους για τα δικαιώματα που συμπεριλήφθηκαν στις αρχικές εγγραφές;

Δεν προβλέπεται διαδικασία χορήγησης τίτλων στους δικαιούχους των αρχικών εγγραφών. Η σύνταξη του Κτηματολογίου που οδηγεί στις αρχικές εγγραφές έχει διαπιστωτικό και μόνο χαρακτήρα, με την έννοια ότι οδηγεί στη διαπίστωση των υφισταμένων δικαιωμάτων που είναι εγγραπτέα στα κτηματολογικά βιβλία. Οι αρχικές εγγραφές, μετά την πάροδο της προθεσμίας που προβλέπεται από το νόμο για την αμφισβήτησή τους, θα εξοπλιστούν με αμάχητο τεκμήριο ορθότητας και με τον τρόπο αυτό θα επιτευχθεί η ασφάλεια δικαίου των συναλλαγών και η προστασία των καλόπιστων συναλλασσόμενων, που θα εμπιστεύονται τις κτηματολογικές εγγραφές. 


Επίσης μετά την διαδικασία των αρχικών δηλώσεων 
 μπορεί να προκύψουν νομικά θέματα όπως :
  • αγωγή 6 παρ. 2 και γεωμετρικές μεταβολές
  • απορριπτική απόφαση εκούσιας σε αγνώστου
  • αγοραπωλησία οριζοντίων ιδιοκτησιών με παρακράτηση κυριότητας
  • προσύμφωνο αίτηση του 6 παρ. 3 και καταχώριση με το 7α
  • διόρθωση αρχικής εγγραφής
  • διόρθωση αιτίας κτήσης
  • 6 πρ. 3 του ν. 2664/98 για δημιουργία αυτοτελούς καεκ από κουβά σε οριζόντια
  • αγωγή για ενοχικές αξιώσεις μετά την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών
  • πράξη δασάρχη και δικαιώματα δημοσίου
  •  αγωγή διόρθωσης- πηγάδι- δουλείες διόδου και αρδεύσεως που δε δηλώθηκαν
  • αγνώστου ιδιοκτήτη - λανθασμένα όρια
  • κτηματολόγιο και πράξη εφαρμογής- συνένωση ακίνητων που δεν ανήκαν στον ίδιο ιδιοκτήτη
  • κάθετη ιδιοκτησία-γεωμετρική μεταβολή με δρόμο
  • διαφορά τ.μ. σε αποδοχή κληρονομιάς και κτηματολογικό φύλλο ακινήτου
  •  ανεντόπιστη οριζόντια ιδιοκτησία
  • διανομή με πλειστηριασμό ακινήτου με ποσοστό αγνώστου ιδιοκτήτη
  • σωρευτική άσκηση αγωγής 6 παρ.2 και αίτησης 6 παρ.8 ν.2664/1998
  • ακίνητο αγνώστου ιδιοκτησίας, γεωμετρικές ανακρίβειες και δασικό τμήμα
  • αμετάγραφο συμβόλαιο – χρησικτησία
  • οριζόντια ιδιοκτησία, ποσοστό στο δικαίωμα υψούν
  • λάθος στο συμβόλαιο
  • διόρθωση γεωμετρικών σφαλμάτων – απόκλιση – εξώδικη αίτηση διόρθωσης- όμορα ακίνητα
Νομίζω λοιπόν, ότι όπως σας έδωσα να καταλάβετε οι αρχικές δηλώσεις δεν είναι μία απλή αίτηση, δεν είναι συμπληρώνω ένα έγγραφο το δίνω και τελείωσε, ίσως, ίσως λέω μόνο σε περίπτωση ενός διαμερίσματος καινούργιου, που έχει γίνει από τους συμβαλλόμενους δικηγόρους και συμβολαιογράφο πλήρη ανάλυση και έλεγχος και έχουν καλυφθεί νομικά κενά. 

Προφανώς και τέτοια εποχή είναι πολύ δύσκολο ο πολίτης να μπει στην διαδικασία και να σκεφτεί ότι εκτός του παραβόλου για την δήλωση και των πιστοποιητικών θα έχει και το έξοδο μελέτης φακέλου από δικηγόρο και ψάχνει την πιο απλή και φθηνή λύση. Αυτό όμως είναι ένα ρίσκο, μετά τα έξοδα θα είναι πολλαπλάσια.

Εγώ λοιπόν σας προτείνω τα εξής :
1. Δείτε τι έγγραφα έχετε, μαζέψτε τα και πηγαίνετε στον δικηγόρο σας,  ρωτήστε τι θα σας στοιχίσει η βοήθεια και η σωστή προετοιμασία του φακέλου για την αρχική δήλωση.

2. Εάν είναι αγροτεμάχιο προτείνω αφού μιλήσετε με τον δικηγόρο σας να πάτε στον πολιτικό μηχανικό ώστε να κάνετε ένα νέο τοπογραφικό διάγραμμα με συντεταγμένες ΕΓΣΑ '87 και αν είναι δυνατόν συνεννόηση με όλους τους όμορους γείτονες.

3. Ενδελεχή έλεγχο τίτλων από τον δικηγόρο σας σε όλα τα προηγούμενα συμβόλαια σας αλλά και των γειτόνων. Αυτό μη με ρωτήσετε γιατί, ξέρει ο δικηγόρος σας και θα σας πει.

4. Βρείτε με την βοήθεια του μηχανικού σας το ακίνητο σας στους χάρτες του κτηματολογίου  εδώ. Επίσης μη με ρωτήσετε, αυτό είναι θέμα μεταξύ δικηγόρου, μηχανικού και εσάς.

5. Αφού μαζέψετε όλα τα απαραίτητα έγγραφα που προσκομίζονται μαζί με την αρχική δήλωση και ζητά το κτηματολόγιο και αφού έχετε κάνει τα 1,2,3,4 μπορείτε να καταθέσετε ( προτείνω αυτοπρόσωπα ) την αρχική σας δήλωση.

Αυτά με λίγα λόγια σε αυτό το άρθρο, ελπίζω να έγινα κατανοητός, να καταλάβατε και εσείς την σοβαρότητα και προς το δικό σας συμφέρον διαδικασία. 
Μην ξεχνάτε η δήλωση στο κτηματολόγιο δεν είναι Ε9 πολύ προσοχή σε αυτό που σας λέω!

Σας ευχαριστώ για τον χρόνο σας, εγώ ως Δικηγόρος έκανα το χρέος μου να σας αναλύσω και να σας ενημερώσω για όσα θεωρώ σημαντικά και χρήσιμα.